Az okosotthon technológia potenciálja az ingatlanfejlesztésben

Az ingatlanpiac folyamatosan változik és fejlődik, ezért az ingatlanfejlesztőknek lépést kell tartaniuk az új trendekkel. Az okos technológia térnyerésével az okosotthon rendszerrel felszerelt lakások egyre inkább vonzóbbá válnak a vásárlók számára. Az okosotthon funkcióinak felhasználása nemcsak trend, hanem stratégiai lépés a fejlesztők számára annak érdekében, hogy megfeleljenek a modern otthonok tulajdonosainak elvárásainak. A gazdag országokkal való összehasonlításban alacsony vásárlóerő miatt Magyarországon lemaradás tapasztalható az okosotthon rendszerek elterjedtségében, ez a lemaradás azonban rövidebb-hosszabb távon csökkenni fog. A gazdagabb országokban az új lakások jelentős része már okosotthon rendszerrel integráltan épül. Az Egyesült államokban például tavaly 1,47 millió új lakás épült. Ezzel párhuzamosan csaknem 650 ezerrel növekedett az okosotthon rendszerrel felszerelt lakások száma. Ebben a cikkben megvizsgáljuk az okosotthon technológia integrálásának előnyeit és fontolóra vételét az ingatlanfejlesztési projektekben.

I. rész: Az Okosotthonok Megértése

Az okosotthonok, más néven intelligens otthonok olyan rendszerek, amelyek technológiai eszközök és szolgáltatások segítségével automatizálják és optimalizálják egy otthon különböző funkcióit és folyamatait. Ezek a rendszerek lehetővé teszik az otthoni környezet kényelmesebbé, biztonságosabbá és energiahatékonyabbá tételét. Az okosotthon rendszerek kiépítésének célja:

1. Energiamegtakarítás, rezsiköltségek csökkentése: Ennek érdekében szabályozza a fűtést, hűtést, árnyékolás, egyéb elektromos fogyasztókat, monitorozza az áramfogyasztást
2. Biztonság: A lakók biztonságának, biztonságérzetének erősítése nem csak a riasztórendszer integrálásával, de kamera rendszerek, tűz, füst, CO és vízfolyásérzékelők alkalmazásával. Ezek a rendszerek nem csak riasztanak veszély esetén, hanem egyéb fogatókönyveket is el tudnak indítani. Pl: tűz/füst esetén felhúzzák az árnyokolókat, felkapcsolják a világítást, mobilra üzenet küldenek, elzárják a gázt stb
3. Kényelem: Azon kívül az okosotthon rendszerbe bekötött eszközök mind mobilról, tabletről, laptopról és/vagy hangirányítással akár távolról is vezérelhetők, a technológia immár lehetővé tesz AI (mesterséges intelligencia) megoldásokat is; a lakás megtanulja a szokásainkat és alkalmazkodik hozzá, akár proaktívan indít forgatókönyveket.

A fenti három cél teljesítésének érdekében az okosotthon rendszerek szabályozzák, illetve vezérlik a fűtést, hűtést, az árnyékolást, kapuk, multimédia, háztartási gépek, mérik az áramfogyasztást, a napelem termelést, szabályozzák autótöltést és további rendszereket.

Az okosotthon technológia fejlődése: Az alapvető automatizálástól az AI-generált rendszerekig.

Az Amerikában még az 1970-es években kiépített első „okosotthon” rendszerek a fűtés-hűtés,  árnyékolás, világítás és a kapuk lokális vezérlésére voltak képesek. A távoli elérés az internet elterjedésével vált lehetővé. A multimédia, riasztó integráció, kamera rendszerek, háztartási gépek, intercom, napelem integrálás, fogyasztásmérés pedig az utolsó 50-10 év alatt terjedt el ezekben a rendszerekben. A következő években várható a különféle AI megoldások elterjedése az okosotthonok területén.

A technológia szempontjából csoportosíthatjuk az okosotthon rendszereket vezetékes és vezeték nélküli kategóriákba. Habár a legtöbb esetben nem lehet már ilyen éles határt vonni a rendszerek közé, ugyanis az eredetileg kizárólag vezetékes rendszerek többsége már kiegészíthető vezetékmentes elemekkel, és az alapvetően vezetékmentes rendszerek pedig képesek vezetékes kiegészítőket is kezelni.

• A vezetékes rendszerek alapelgondolása mindenesetre az, hogy a vezetékes kapcsolat biztosíja a legstabilabb és legbiztonságosabb kapcsolatot az okosotthon központ és az irányított eszközök között. Hátránya ugyanakkor a drágább és körülményesebb kiépítés, különösen utólagos beépítés esetén.
• A vezetékmentes rendszerek előnye, hogy akár utólag is könnyen megvalósítható, továbbá nincs költséges vezetékezési előkészítésre szükség, hiszen az okosotthon központ és a szabályozott eszközök valamilyen rádiófrekvenciás csatornán keresztül kommunikálnak. Hátrányuk, hogy a vezetékmentes kapcsolat kevésbé stabil, mint a vezetékes kapcsolat.

Csoportosíthatók az okosotthon rendszerek a szerint is, hogy alapvetően zárt „ökoszisztémában” azaz egy gyártó által gyártott központ, és kiegészítőkből állnak. A zárt rendszerek általában drágábbak és stabil, problémamentes működést ígérnek.

• A nyílt rendszerek csak egy-egy központot, vagy éppenséggel egy nyílt forráskódú okosotthon vezérlő szoftverből és különféle gyártók által előállított perifériákból állnak. A nyílt rendszerek közül a nyílt forráskódú rendszerek alacsonyabb költséggel megvalósíthatók, több ezer felhasználó folyamatosan fejleszti és adott esetben sok 100 ezer felhasználó használja, gyűjti a tapasztalatokat.
• A zárt rendszerek is igyekeznek sok külső gyártó (pl: háztartási gépek, multimédia, vagy akár teljes okosotthon rendszerek) integrálására.

Kulcsfontosságú összetevők: IoT eszközök, érzékelők, kapcsolódási lehetőségek és központi irányítási rendszerek.

Az okosotthon rendszerek alapvetően három legfontosabb összetevőből állnak: okosotthon központ, érzékelők, aktuátorok. Ezt egészítik ki a kommunikációs csatornákat megvalósító eszközök, különféle gate wayek, amelyek az idegen rendszerek integrálását teszik lehetővé, valamint a kezelő felületek.

• Központ: Az okosotthon központ, vagy HUB lehet egy miniszámítógép, amely lokálisan van elhelyezve az ingatlanban, de lehet teljesen felhőalapú rendszer, ahol ennek a központnak a felhőszerver szolgáltatás felel meg.
• Érzékelők: Az érzékelők biztosítják a szükséges információt az okosotthonban a szabályozáshoz, vagy vezérléshez. Nagyon sokféle érzékelő csatlakozhat egy okosotthon rendszerhez: hőmérséklet érzékelő, fényerősség érzékelő, mozgásérzékelő, jelenlét érzékelő, vízfolyás érzékelő, gázszivárgás érzékelő, tűz és füstérzékelő, CO érzékelő, nyitásérzékelő stb.
• Aktuátorok: Az aktuátorok azok az eszközök, amelyek valamilyen funkciót vezérelnek. Ezek általában elektromos kapcsolók, amelyek egy, vagy több áramkört kapcsolnak. Ilyen áramkör lehet többek mellett egy világítási kör, vagy elektromos redőny motorja, vagy egy kapu mágnes zárja, vagy kazán indító áramkörének zár kapcsolója.
• Kommunikációs csatornák: Az okosotthon rendszer részei, azaz például az érzékelők és a központ, illetve a központ és az aktuátorok közötti kommunikációt megvalósító csatorna. Ez a vezetékes rendszereknél értelem szerűen vezeték, a rádiós rendszereknél valamilyen vezetékmentes, azaz rádió protokoll pl: WIFI, vagy Z-Wave, vagy Zigbee.
• Gatewayek: A gatewayekre akkor van szükség egy okosotthon rendszerben, ha valami olyan eszközt vezérlésére, szabályozására van szükség, amely nem érhető el közvetlenül az okosotthon rendszer saját  kommunikációs csatornáján. Ilyen lehet például egy infra távirányítós légkondi, ahol egy IR gate wayre, vagy egy bluetooth okoszár, ahol bluetooth gate wayre, vagy egy RF távirányítós redőny, ahol RF gate wayre van szükség.
• Kezelő felületek: Az okosotthon rendszerek és a felhasználó közötti kommunikációt megvalósítását szolgálják a kezelő felületek. Ilyen lehet egy mobil, vagy tablet applikáció, vagy hangvezérlés esetén egy Alexa HUB, vagy a lakásban elhelyezett és speciális forgatókönyvek indítását kezelő nyomógombok, vagy NFC matricák, amelyek érintése egy mobiltelefonnal ugyancsak elindít egy forgatókönyvet.

II. rész: Az Okosotthonok Előnyei az Ingatlanfejlesztők Számára

Az okosotthonok számos előnnyel járnak az ingatlanfejlesztők számára. Ezek az előnyök hozzájárulhatnak az ingatlanok vonzerejének növeléséhez, a piaci versenyképesség javításához és az ingatlanértékek növeléséhez. Íme néhány fontos előny:

• Növekvő ingatlanérték: Az okos funkciók növelik a piacképességet és az újra értékesítési értéket.

Nehéz számszerűsíthető, hogy egy okosotthon rendszerrel felszerelt lakás mennyivel magasabb áron értékesíthető, mint minden más tulajdonságában ugyanolyan lakás, amelyben nincs ilyen felszerelve. Egyes Egyesült Államokbeli kutatások 5 százalék körülire teszik ezt az előnyt. Abban azonban egyetértés van a nemzetközi kutatásokban, hogy könnyebben értékesíthető egy okosotthon rendszerrel felszerelt ingatlan.

• Versenyelőny: Különböztessük meg a tulajdonokat egy zsúfolt piacon.

Magyarországon, ahol a gazdagabb országokkal összevetésben még alacsonyabb arányban találhatók meg okosotthon funkciók az új építésű lakásokban még jobban ki lehet tűnni egy ilyen rendszer beépítésével.

• Technológia iránti érdeklődés: A Y és Z generáció különösen vonzódnak az okosotthon funkcióihoz.

A legfiatalabb és már aktív kereső generáció viszonyulása az internethez és IOT eszközhöz más, mint a korábbi generációké. Ők természetesnek veszik ezeket a funkciókat és hiányuk már akár hátrányként is jelentkezhet.

• Energiahatékonyság iránti igény: Az okos rendszerek optimalizálják az energiafogyasztást, csökkentve a költségeket.

Az energiaárak drasztikus emelkedése az elmúlt éves során sokkal nyitottabbá tette az embereket minden olyan megoldás iránt, amellyel rezsiköltséget, energiát tudnak megtakarítani. Amíg 10-15 évvel ezelőtt ez még nem volt igazán szempont, most a vevők érzékenyek a majdani üzemeltetési költségekre.

• Lakók biztonságának és biztonságérzetének növelése: Az okosotthon technológiák számos módon növelik a lakók biztonságérzetét

Különféle okos érzékelők alkalmazásával vészhelyzeti forgatókönyvek készíthetők, amelyek tűz, csőtörés, betörés, vagy más vészhelyzet esetén nem csak riasztanak, hanem előre összeállított forgatókönyvek alapján vészhelyzeti eljárásokat indítanak el. Az ilyen forgatókönyvek jelentősen csökkenthetik a vészhelyzet esetén keletkező anyagi károkat és az egészségkárosító következményeket.

III. rész: Okosotthonok kiépítése és előkészítése

Az okosotthon kiépítése és előkészítése több lépésből áll, és alapos tervezést és előkészületeket igényel. Íme néhány fontos lépés:

1: Elektromos előkészítés

A választott okosotthon rendszernek megfelelően a vezetékes rendszereknél extra, általában csillapontos törpefeszültségű és/vagy kisfeszültségű, vezetékezés szükséges a szóban forgó rendszer előírása szerint.

Vezetékmentes rendszernél normál villanyszerelés mindenhol azzal a kiegészítéssel, hogy a világítási köröknél érdemes mélyített szerelvénydobozokat használni és a lámpaszál oldali kapcsolókhoz be kell húzni a nullát és fix fázist is.

Szükséges lehet a kiválasztott fűtésvezérlési rendszer vezetékezésének előkészítése.

Érdemes megfontolni UTP kábelek előzetes kihúzását WIFI access pointok és kültéri IP kamerák számára. A döntést a WIFI és kamerák kiépítéséről később is meg lehet hozni, de a vezetékezést utólag sokkal bonyolultabb, drágább megoldani. Az access pointok és kamerák vezeték nélküli csatlakoztatása ugyan megoldható, de nem ideális megoldás.

Ugyancsak érdemes előkészíteni a videó kaputelefon vezetékezését, illetve vezetékes okosotthon rendszer esetén a kapuk vezetékezését.

2: Kompatibilitás

Az árnyékolórendszer motorok, valamint a fűtésvezérlés kiválasztásánál gondolni kell arra, hogy milyen okosotthon rendszert terveznek kiépíteni az ingatlanba.  A világítási körök, árnyékolók és a kapuk vezetékezése ugyancsak kompatibilitási kérdés.

3: Testreszabhatóság

Az okosotthon kiépítése után nem maradhat el a rendszer testre szabása, a lakok speciális egyéni igényeihez alkalmazkodó forgatókönyvek kialakítása.

IV. rész: Okosotthonok kiépítése és előkészítése

Az okosotthonok számos innovatív funkcióval rendelkeznek, amelyek nemcsak a lakók mindennapi életét teszik kényelmesebbé és biztonságosabbá, de az ingatlanok vonzerejét és értékét is növelik. A fűtésvezérlést okos termosztátok segítségével, a hűtésvezérlést különböző rendszereknél, az árnyékolástechnika automatizálásától az okoszárak használatáig, mindez lehetővé teszi az ingatlanfejlesztők számára, hogy modern és versenyképes otthonokat kínáljanak a piac számára. Az okosotthon funkciók integrálása nemcsak a lakók kényelmét és biztonságát szolgálja, hanem hozzájárul az ingatlanfejlesztők üzleti sikeréhez is, miközben optimalizálja az energiahatékonyságot és növeli az otthonok értékét.

• Fűtésvezérlés, okos termosztátok: Fűtés szabályozása az energiahatékonyság és a tökéletes komfort érdekében.
• Hűtésvezérlés: Felülethűtéses rendszereknél ez a fűtésvezérléshez tartozik, egyéni légkondi, vagy fan coilok esetében a hűtés külön szabályozható
• Árnyékolástechnika: Az elektromos redőnyök, zsalúziák távvezérlése, automatikus programozása
• Elektromos kapuk: Gyalogos kertkapu, kocsibeálló kapu, garázskapu vezérlés, hangvezérlés
• Okoszárak: Kóddal, ujjlenyomattal nyitható zárak. Rövid távú lakáskiadásnál hasznos funkció.
• Automatizált világítás: Fényerő és hangulat beállítása.
• Okos konnektorok: Világítás, HMV cirkuláció, háztartási gépek (pl: vasaló, szendvicssütő) vezérlés, időzítés
• Hangasszisztensek: Különböző otthoni funkciók vezérlése hangparancsok segítségével.
• Okos biztonsági rendszerek: Biztonsági kamerák, riasztórendszerek, okos zárak és mozgás-, nyitás- és jelenlétérzékelők az extra biztonságért.
• Energiamonitorozás: Az energiafelhasználás követése és optimalizálása az ökológiai lábnyom és a költségek csökkentése érdekében. Ingatlan távoli áramtalanítása.
• Tűz, füst, gáz, CO, vízfolyás érzékelők: Az otthoni biztonság növelése céljából
• Napelemes rendszerek: Napelemrendszerek integrálása a fogyasztók időzítése a saját termelés kihasználására
• Okos háztartási gépek: mosógépek, szárítógépek, mosogatógépek, robotporszívók távvezérlése, időzítése
• Multimédia integráció: okos tévék, aktív hangszórók integrálása okosotthon rendszerbe
• Smart elektromos autótöltők: A töltés időzítése, fogyasztás monitorozása

V. rész: Az OOTT együttműködése ingatlanfejlesztőkkel

Az OOTT az elmúlt évek során számos projektben dolgozott együtt ingatlanfejlesztőkkel, legyen szó családi házak kivitelezéséről vagy nagyobb társházprojektek megvalósításáról. A rendszer teljes mértékben testreszabható az adott lakópark vagy társasház igényeinek és kihívásainak megfelelően. Rugalmas integrálhatósága lehetővé teszi a meglévő infrastruktúrával való könnyű együttműködést, míg felhasználóközpontú megközelítése lehetővé teszi a vevők egyedi preferenciáinak figyelembevételét. Az OOTT rendszer fő funkciói kiemelkedő kényelmet, biztonságot és energiahatékonyságot nyújtanak a vevők otthonaiban. Az alábbiakban egy kis ízelítőt adunk az OOTT rendszer által megvalósítható funkciók közül:

• Társasházi lakás: Egy 100 négyzetméteres társasházi lakásban utólagos beépítéssel, a lakás felújítása során építettünk ki egy okosotthon rendszert. A rendszer 14 világítási kör, köztük 2 RGWB és 2 dimmelhető kört, 6 távirányítós redőnyt, 1 távirányítós elektromos függönyt, elektromos padlófűtés vezérlést, légkondi vezérlést, törölköző szárító, infrafűtés vezérlést, háztartási eszközök (hűtő, bojler, mosógép, szárítógép, sütő, mikrohullámú sütő) valós idejű áramfogyasztásmérését tartalmazza távoli áramtalanítási funkcióval.

• Családi ház: Egy nagy 400 négyzetméteres családi ház felújítása során valósítottuk meg az okosotthon rendszert. A fűtési rendszer 12 termosztátos NGBS ICON fűtés-hűtés vezérlés, amely hőszivattyúval és szükség esetén kapcsolható gázkazánnal működtetett padlófűtés, mennyezet fűtés-hűtésesből áll. A házban 23 elektromos redőny (Somfy IO) , 3 elektromos mozgatható ablak vezérlését oldottuk meg. Összesen 10 világítási kört integráltunk a rendszerbe (ezek később akár egyesével is bővíthetők). Garázskapu, kertkapu távvezérlés és automatizálás állapot visszajelzéssel. Satel Integra riasztórendszert építettünk, amelyet integráltunk az okosotthon rendszerbe, így a riasztórendszer érzékelőit akkor is tudjuk használni, ha a riasztó nincs élesítve. A rendszerhez tartozik még 6 kültéri IP biztonsági kamera, amelyek ember, állat, és járműfelismerést is tudnak, valamint egy mobilról, távolról is kezelhető videó kaputelefon rendszer. A rendszert előkészítettük napelemrendszer integrálására, amelyet csak később építenek ki.

• Ikerház: Új építésű 200 négyzetméteres ikerházakban építettünk ki egy okosotthon rendszert. A fűtési rendszer hőszivattyús, padlófűtés-mennyezet fűtés-hűtéses rendszer 5 db NGBS ICON termosztáttal, HMV hőmérséklet szabályozással. A házakban jelenleg 7 világítási kör van integrálva az okosotthon rendszerbe, de ez szabadon bővíthető, mert a világítási körök akár egyesével is integrálhatók utólag a rendszerbe. A házakban valós idejű áramfogyasztás mérést, 10 db távirányítós redőnymotor (Smarthome) integrálását valósítottunk meg. A házakhoz 3-3 kültéri IP kamerát, videó kaputelefont és okosotthonba integrált Satel Integra riasztórendszert is kiépítettünk.

Vezetékmentes nyílt forráskódú okosotthon rendszert használunk. A példáknál vezetékezésre a riasztórendszerhez, az NGBS fűtésvezérléshez, a videó kamerákhoz és a WIFI access pointokhoz volt szükség. A világítási körökhöz klasszikus villanyszerelés mellett a kapcsolók mögé a lámpaszál felöli oldalon nulla és fázis vezetéket behúzása szükséges. Tekintettel arra, hogy az alábbi példák felújított, vagy új építésű ingatlanokat mutatnak be, itt lehetőség volt a kapcsolók mögé behúzni a nulla és a fázis vezetéket. A világítási körök azonban megoldhatók nulla és extra fázisvezeték behúzása nélkül is.

Miért fontosak az ingatlanfejlesztők számára az okosotthonok?

Egy olyan korban, ahol a technológia alakítja mindennapi életünket, az okosotthonok a lakóingatlanok jövőjét jelentik. Azok az ingatlanfejlesztők, akik figyelnek erre a trendre, versenyelőnyre tehetnek szert, és vonzóvá tehetik magukat azon vásárlók számára. Az okosotthonok előnyeinek, integrációs szempontjainak és népszerű funkcióinak megértésével a fejlesztők új lehetőségeket nyithatnak meg az innováció és a növekedés terén az ingatlanpiacban. Készen állsz a fejlesztések jövőbe mutató tervezésére? Ismerd meg az okosotthon technológia integrálásának lehetőségeit a projektekben, és lépj.